关于加强和规范我县小区物业管理的思考

创新管理模式，力争城区物业全覆盖 ——关于加强和规范我县小区物业管理的思考随着我县城市化进程的加快，对物业管理工作提出了更新更高的要求，推进县城区物业管理工作，为居民创造一个文明、整洁、安全、舒适的居往环境，对于满足人民群众物质文化生活水平不断提高的需要，构建和谐社会，具有重要意义。　　我县小区物业管理工作起步晚、基础差，物业管理整体水平较低，存在较多问题，如果解决不好这些问题，将会制约经济社会发展，阻碍城市精细化管理。近年来，社区居民对物业管理工作的满意度不高，人大代表议案、政协委员提案涉及物业管理工作问题的占很大一部分。在城市管理中出现的许多问题的根本症结直指城区物业管理。　　为解决物业管理工作中的问题，县政府将规范县城区物业管理作为我县2013年20项重点工作之一，可见县委、县政府已经高度重视此项工作。为此、由县住建局牵头，县规划、城关镇三家单位联合开展了物业管理综合改制工作，我参与其调查研究活动，现将一些不成熟的意见汇集如下：　　一、城区物业管理现状　　目前，县城区共有3家物业公司，均未办理资质证，其中2家注册登记，1家借用外地物业公司的工商执照，也就是说县城区仅有2家比较正规物业管理公司，共管理22个居民小区（含单栋楼），1389户，管理建筑面积17391平方米，物业覆盖率不足20%。城区少数小区仅聘请1至2名保洁人员进行保洁，小区内环境卫生、市容秩序，生活垃圾收集、安全保卫等物管基本没有实施。　　二、存在问题　　我们对有物业管理小区和单元楼进行走访调查，发现存在不少问题，主要有以下几点：　　1、物业公司服务业务能力差，服务水平不高。县城区的3家物业企业在入住小区时主要依附房地产开发企业，其经营活动和物业管理服务习惯于对开发商负责，缺少市场意识。加之物业是开发商以委派形式介入，没有经过专业培训，处理问题简单生硬，易造成与业主的矛盾。物业企业无资质，人员未培训，严重缺乏管理经验和营理方法。目前各公司都只把主要精力放在保洁和收费上，对应管理的房屋装修、建筑物的公用设施（水、电、绿化、消防及配电设施、电梯使用维修等）管理较少，甚至少数公司尚不知道物业管理的具体内容。　　2、物管企业制度不健全、管理不规范。绝大部分企业未建立规章制度岗位职责、应急预案和与业主沟通的服务平台。在管理上无项目责任人，在收费上随意性大，对拒交、抗交物业管理费的问题缺乏有效措施。各个小区物业用房十分紧张，在走访中发现较大的小区如紫源山庄、黄金小区物业用房也不足20平方米，一些小区或楼房根本没有物业用房，物业公司入住后依附小区过道搭建了临时用房，根本无法正常办公。　　3、公司缺乏同主管部门、社区、政府等相关部门的沟通联系，政府相关职能部门也疏于对物业管理企业的监管和支持，物业主管部门对物业管理的指导和监管还有待加强，部分开发企业不重视小区公共设施建设，小区在规划时没有配建物业管理用房，导致物业公司难以入住，入住后没有相应的物业用房，无法规范开展物业管理工作。　　4、部分业主因长期居住在单家独院，对小区物业管理的重要性认识不够，对物业管理带来的社会效益、环境效益、居住质量不甚了解，因此对交费对抗情绪较大。　　5、目前我县城区物价部门批复的收费标准低于省市规定标准近50%，导致物业管理公司无法正常运营。　　6、大部分物业小区未建立业主委员会，业主与物业公司的意见都无正常反映沟通渠道，双方的权利和义务都无法得到保障，更难达成共识。　　7、开发商执行《物业管理条例》不严，前期物业管理不到位也是造成物业委员会不能顺利建立，业主意见无法反馈到物业公司，从而导致收费难等问题。按《陕西省物业管理条例》（以下简称条例）规定，开发商在房屋销售量达50%时，就应书面告知小区所在的物业行政主管部门、社区和镇人民政府，上述部门在收到告知书30日内组建筹委会，成立业主委员会；开发单位在房屋出售前应先与物业企业签订物管合同，制定临时管理规约，并将管理规约、物管合同、服务内容、收费项目、收费标准、收费方式在房屋销售场所予以公示；开发单位在与买受人签订的买卖合同应当包括物业服务约定的内容，载明