关于健全联调机制化解物业矛盾纠纷的实践和思考

关于健全联调机制化解物业矛盾纠纷的实践和思考开展物业纠纷联调不仅可以有效解决当前物业纠纷化解工作中行政调解公信力不足、司法调解成本过高、周期过长等问题，还可以在一定程度上提高调解的成功率，使物业纠纷双方的合法权益都能得到有效的维护，可以消除和减少社会不稳定因素，从源头上防止矛盾激化升级影响社会稳定。一、对真新地区物业矛盾纠纷的现状分析目前，街道下属18个社区20家物业公司中，具备一级资质的1家，具备二级资质的6家，其余均为3级资质。所辖50个小区中，成立业主大会的小区共31个，占总数的60％。近年来物业矛盾纠纷呈不断增多趋势，2010年-2013年共发生物业纠纷691件（其中2010年134件，2011年154件，2012年241件，2013年162件）。在纠纷性质上，属于相邻关系的453件，占66%；因公用部位使用管理发生的纠纷121件，占17%；因违章搭建引起纠纷72件，占10%；因其他原因的45件，占7%。从纠纷原因分析，主要是开发商历史遗留问题多、物业管理费收缴难、对物业管理服务不满意、前期物业管理公司拒不撤出、群租和违章搭建问题突出等。近年来，真新司法所依托大联勤格局，不断健全联调机制，充分发挥大调解的作用，在开展治安联调、医疗矛盾纠纷联调工作中取得了良好成效，为进一步拓展专业调解工作，真新所针对地区物业纠纷多发，物业矛盾激烈、处置难度高、维稳压力大的特点，与物业办、房地办到菊园新区、工业区进行调研，探索物业联调实体化运作，结合地区实际，建立物业纠纷联调机制，加强横向联系协调，旨在以国家有关法律、法规和社会公德为依据，坚持“自愿、平等、公正、合理”原则，采取第三方介入调处的方式，积极化解辖区内物业矛盾纠纷，维护了当事各方合法权益和社区和谐稳定。开展物业联调以来，涉及物业矛盾纠纷的信访量下降了24%；法庭受理的相关物业诉讼案例也有了大幅下降，去年49起，今年上半年13起。二、开展物业矛盾纠纷联调的主要做法（一）加大物业管理法律法规宣传力度司法所通过印发物业法规宣传册、开展法律咨询服务等方式，广泛开展物业法律法规宣传。特别是通过运用具体案例在社区群众中开展生动直观的法制宣传和人民调解工作的宣传，引导居民和物业公司学法用法、知法守法，明确各自的权利和义务，有效提升物业服务企业和业主的法律意识。去年以来在街道开展的群租整治工作中，通过多种渠道加强相关法律法规宣传，为整治工作营造舆论氛围，整治过程中没有发生一起暴力抗法和群体性事件，整治工作取得了良好效果，为居民群众提供了一个和谐、安定的小区生活环境。（二）加强培训提升调解能力物业矛盾纠纷成因复杂，行业性专业性强。为进一步加强物业管理纠纷调解队伍的素质，组织对街道物业调委会成员、各小区调委会成员以及部分小区业委会、物业公司负责人等进行培训，学习《民法通则》、《物权法》、《上海市住宅物业管理规定》等法律法规，以及日常物业管理纠纷的调解技巧。通过培训，提高物业管理调解队伍化解矛盾纠纷的能力，切切实实为群众排忧解难。（三）健全完善管理机制一是建立调处机制。对调处物管纠纷的组织机构、人员配置、工作程序等问题进行了明确，建立了快捷方便的反应机制，协同物业办、房地办结合地区实际，加强不稳定因素排摸，化解率得到了提高。同时针对物管纠纷涉及法律关系多、涉及人数多的特点，在规模较大的小区成立物业管理协商调解小组，主要协助物业调解委员会收集相关资料信息，及时反馈群众意见，第一时间做好纠纷当事人之间的沟通工作，并配合物业矛盾纠纷调解组织做好进一步的矛盾调解工作。二是与辖区法庭加强联动，在诉前调解工作中密切配合，针对物业纠纷解决的群体性、导向性、可调性的特点，使业主了解法律的相关规定，避免直接传票传唤致使业主情绪过激。三是加强法庭及物业公司联动，找准症结、有的放矢。通过制发司法建议，要求相关物业公司加强物业管理、提高服务质量，从根本上解决矛盾。此外，协调组织物业企业的负责人，召开物业矛盾纠纷化解座谈交流，致力于挖掘引发物业纠纷的深层次原因，并积极寻找对策予以化解。（四）构建法律咨询机制将法律宣传咨询、法律援助、人民调解等职能有机结合在一起，积极协调律师事务