关于进一步加强中心城区物业管理工作的实施方案

关于进一步加强中心城区物业管理工作的实施方案各街道办事处，区直有关部门、各物业服务企业：为进一步加强全区物业管理工作，提升物业服务水平，根据《***物业管理条例》和《关于成立***物业管理协调领导小组的通知》（平政办函〔2019〕43号），结合我区实际，特制定如下实施方案:一、指导思想以新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的十九大和十九届四中全会精神，按照“理顺物业管理体制，推进物业管理重心下移”的要求，以学习贯彻落实《***物业管理条例》为主线，以集中整治物业乱象为突破口，以规范物业管理市场、提升物业服务水平为目标，切实解决住宅小区物业管理突出问题，规范物业服务，优化人居环境，提高人民群众获得感和幸福感。二、工作目标培育一批物业管理品牌企业，建设一批和谐有序、绿色文明、创新包容的物业社区。中心城区老旧住宅小区物业管理覆盖率达到90%以上，新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%。三、基本原则（一）属地管理与行业监管相结合原则。（二）社区管理与物业服务相结合原则。（三）专业管理与业主自治相结合原则。（四）依法监管与分类指导相结合原则。四、工作现状近年来，中心城区物业服务和管理工作在街道办事处、社区、物业服务企业的的共同努力下，取得了一些成绩和进步。目前，***中心城区共有居民住宅小区***个，住宅***套，总建筑面积***万平方米，入住人口约**万，其中：在建小区**个；有物业企业提供服务的小区**个；无物业服务，由街道办社区监管、单位管理或者自管的小区**个（其中**办**个，***办**个，***办***个）。现有，全区共有物业服务企业**家，从业人员***人。随着时间的推移、物业服务行业的发展以及群众对物业服务期望值和关注度的逐渐提高，一些新的矛盾和问题也逐步显现出来。一是物业管理责任界定不清。物业管理涉及街道办事处、发改、公安、民政、市场监督管理、应急管理、自然资源等相关部门，是一项系统的管理工作。长期以来，由于各单位（部门）职责定位不够准确，权责不够明晰，物业管理各方矛盾和问题得不到有效解决。二是物业服务企业运作不规范。中心城区从事物业服务的企业普遍存在着重管理、轻服务，注重经济效益、忽视企业自身建设的问题。主要表现：一是物业管理理念滞后。物业服务企业管理和服务并重的理念尚未形成，导致部分物业服务企业不注重维护业主权益，存在不严格履行合同、私设收费项目、不公开财务，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理等行为，物业服务内容仅限于清扫卫生、安保、收费等，物业服务企业与业主之间容易产生矛盾，处理矛盾的方法简单生硬，服务态度较差、水平较低。二是物业管理机制不健全。物业服务企业与开发企业之间职能定位不清，形成了“建管不分”的管理模式，致使物业服务企业不经公开招投标即可取得管理权，一方面，物业服务企业倾向于维护房地产开发企业的利益，诸如质量缺陷、配套设施不完善、产权纠纷等房地产开发前期的问题无法妥善解决，损害了业主的权益；另一方面，物业服务企业缺乏优胜劣汰的竞争意识，不利于物业管理行业的健康发展。三是市场化运作水平较低。虽然政府放开了物业服务收费审批，但因为物业服务收费标准基数较低。目前全区多层收费标准0.15-0.5元/㎡，高层收费标准0.8-1.2元/㎡，企业无法确定较为合理的收费标准，执行的标准与市场运营成本差距较大，投入与收益达不到平衡，部分物业服务企业经营困难、亏损运营，影响物业服务企业提供优质服务，阻碍物业服务市场化进程。四是账务不公开，收支不透明。部分物业服务企业擅自占用或改变小区公共用地，开展经营活动，为自身谋取利益，特别是公共收益部分和临时性单项收支，不能很好地接受业主监督。有的账务公开也是粗枝大叶，没有细化到项目科目。有乱收费现象，有的增加收费项目，有的对停车位等公共收益自行定价，漫天要价，有的不走程序，单方面提高物业收费标准，擅自提高小区物业服务费和车位费，引起矛盾，形成上访。有的物业企业因经营亏损，擅自撤离，形成小区管理空档，且不能及时移交相关资料和手续，甚至把收取居民的水电费卷款带走。三、业主委员会建设滞后。目前，中心城区仅有26个住宅小