关于住宅小区物业管理的调查与思考

增强群众工作本领 引领小区自治发展——关于住宅小区物业管理的调查与思考苏州市吴中区政府XX街道办事处 XXX2018年9月【引言】党的十九大号召，要“增强群众工作本领，创新群众工作体制机制和方式方法”。住宅小区（本文特指商品房住宅小区）的治理，既是业主自己的事，但同时更需要我们基层干部深入联系群众、发动群众，增强本领、创新方法，引导群众做好小区自治工作。为此，基层干部必须从管理农村熟人社会转向适应小区生人社会治理；从习惯于干部推荐选拔制度转向适应小区民主选举制度；从治理有酬劳的企事业单位转向引导无酬劳的小区自治工作。只有充分认识到、主动适应好这三个转向，才能真正增强小区群众工作的本领，引领好自治组织发展，最终实现住宅小区的良好治理。近年来，吴中区经历了大规模快速城镇化进程。一幢幢拔地而起的靓丽住宅小区为城市风景增添色彩，一道道小区护栏围起了城市陌生人的集聚天地。一时间，有多少人欢天喜地搬进小区满意新居；又有多少人却烦恼于小区设施设备缺失、安全隐患堪忧、环境卫生不佳，投诉反映又得不到及时有效处理。加强住宅小区居民自治，实现物业良好管理成为我们基层干部和群众的共同愿望。一、住宅小区物业管理的现状和存在的主要问题国家、省、市、区、开发区关于物业管理的各类法规文件已经相当完备。自2003年《物业管理条例》、2000年《江苏省物业管理条例》开始施行以来，物业管理工作在规范化道路上已经走过10多个年头。市、区也先后颁布《苏州市住宅区物业管理条例》、《关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）》（吴政发〔2015〕83号）、《吴中经济技术开发区商品房住宅区物业管理的若干意见（试行）》（吴开管委〔2017〕215号）等一系列法规和规范性文件，并逐步建立起了相当完备的管理体系，包括在专项维修资金管理、物业纠纷调解、物业服务公司信用信息管理、物业服务项目承接和退管、物业纠纷调解工作机制等诸多方面均有专门文件。今年2月，苏州市住建局还专门印发了《苏州市业主大会议事规则（示范文本）》（苏住建物〔2018〕4号），对业主大会的这一核心文件也作了进一步的规范、细化。基层物管专职人员基本到位，网格化管理全面推进，物业管理取得初步成效。吴中区下辖的镇（街道）、社区按区政府要求配备到位了专门物管队伍、专职人员，着力推行检查考评、网格化管理制度。以XX街道为例，目前物管条线监管着街道辖区内19个住宅小区，涉及物管企业15家。一是完善组织机构。街道于2014年末建立了物管办，有专职人员3人，具体负责指导、协调、监督辖区的物业管理、物业投诉、业主委员会筹备、小区管理的考核等工作。下辖4个城市社区都建立管理网络，有专职物业管理工作人员负责各自辖区的物业管理监督工作、业主委员会筹备及日常管理等工作。二是加强检查考评。社区每月对辖区物业服务公司开展一次检查。街道每季度组织消防、派出所、工商、城管、安监等相关部门进行综合考评。开发区对年度考核优秀的企业进行表彰，并设立专项资金100万元，用于对优胜物业服务公司的员工进行现金奖励。另外还有城管队员进驻小区巡查，及时处置违章搭建等事务。三是积极调解纠纷。街道物管办每年平均调解处理大小各类纠纷100余起，各类物业投诉300余起，通过街道社区二级管理人员努力，实现当年度调解清零，获得吴中区物管考评第二名。四是加强业务培训和指导。组织社区及相关人员进行物业相关法律法规的培训，指导监督业主委员会的筹备建立，指导其规范选聘物业服务公司。近年来多个住宅小区的新老物业得以平稳过渡。尽管各级法规、文件齐备，并且管理网格健全，基层干部调解处理了大量纠纷，但是，住宅小区设施设备损坏、消防安全隐患突出、物业服务公司服务质量差、业委会成立难或运行不畅等情况依然较为普遍存在。物业管理良好的小区不多。少数小区由知名物管企业进驻管理，设施设备较为完好，环境整洁有序，物业费收缴率较高。如XX街道XX天玺的绿城物业、水岸清华小区的龙湖物业等。但是，更多的物业服务公司没有按照服务标准开展服务，管理不到位，服务质量不高。具备完好消防设施、监控设备的小区只占少数。大部分小区没有聘请消防维保单