关于城中村改造后物业管理问题的思考

关于城中村改造后物业管理问题的思考随着城中村改造工作的扎实推进，拆迁安置小区相继建成，我县新县城的区域面积不断扩大，城中村改造已由拆迁建设为主，逐渐转向物业管理为主，加强城中村改造后安置小区的物业管理，已成为当前城市管理的一个突出问题。目前，安置小区的物业管理问题错综复杂，矛盾突出，亟待加以规范和管理。    一、安置小区物业管理现状及问题    到2007年底，柯桥街道已建成拆迁安置小区15个，建筑面积为100万平方米左右，主要是：立新小区、福年小区、福东小区、碧水苑东区、碧水苑西区、双渎裕民小区、双梅小区、兴越西区、双川裕民中区、梅川小区、管墅小区、管宁小区、后梅小区、梅巷小区、红建居等，由于安置小区新建成，均由房产开发商招聘专业物业公司进行管理。    安置小区管理工作存在着规划、建设、移交、管理不到位等情况，突出表现在体制、运行机制、经费、居民素质、小区设施、管理组织等一系列问题，小区物业管理面临重重困难。    1、职责不够明确。目前，我县物业管理行业、管理部门不够明确，县级的建管局房管处，只属行业管理，街道也没有专职管理物业的部门。特别是新建成小区的移交，前期物业聘请、产权明晰等社区（居）均不知情，造成工作衔接上的脱节。如一个双梅小区出现两个物业公司管理的现象，带来管理难。    2、部分小区面临物业失管。目前，双梅小区（一期、二期），兴越西区的前期物业管理委托合同已到期，与两个小区房产开发商签订物业管理合同的深圳天健物业管理有限公司，由于亏损而决意撤退；经多次协调，仅同意在裕民小区续约一年，但兴越西区和双梅小区即将面临物业失管的尴尬局面，而房产开发商也想一走了之。此问题迫在眉睫，急需由县有关部门协调解决。    3、业主交费意识淡薄。由于拆迁安置户是由农村转为市民：①农民环卫意识不强；②对物业管理的有偿服务不理解，无交费意识；③小区内环境破坏严重；④住户业主收废品和公共场地、绿化地块“乱堆放”随处可见；⑤因城区无外来人口公寓，业主出租住房，尤其是车库（无卫生设施）出租，环境污染和破坏严重，对小区治安也带来隐患；⑥现任的社区（居）干部缺乏管理小区经验；⑦县环卫处清运垃圾按5元/户·月收费，增加了物管经济负担；⑧因安置小区都为失地农民，无业人员较多，收入无来源，认为农民最基本的生产资料——土地，已贡献给政府的城市建设，故对交物业管理费不满。面对业主拒交物管费，物管公司束手无策，缺乏有效的制约手段。目前，各安置小区的物管费核定为0.23元/m2·月，裕民小区的缴费率仅为50%左右，兴越西区和双梅小区缴费率为零，其他安置小区也仅为30-50%，缴费率低与物业服务质量降低之间形成了恶性循环。    4、房屋开发商“遗留问题”较多。房屋开发商在施工中轻监理，产生许多工程质量问题，物业公司代开发商“受过”。如双梅小区仅入住三年，已出现不少窨井盖严重破损，并露出竹丝代替钢筋、道路损坏、绿化枯萎等现象；双梅小区三期于今年8月交付使用，塑料窨井盖因质量不好已出现严重破损，2007年11月29日已有1小孩掉进窨井事件（未造成伤害），居民反映强烈。对此，物业管理公司无能为力。另外，刚刚交付的管宁小区日前出现业主违规装修问题突出，物管公司不力。同时，该小区物管公司也缺乏与社区的沟通，社区对物业管理一无所知。    5、物业管理经费严重不足。业主拒交物管费0.23元/m2·月，使物业公司难以维持正常开支。如深圳天健物业公司虽然享受了政府连续3年的定额补助0.12元/m2·月，但与其测算所需的标准为0.50元/m2·月，差距很大；2004年接管双梅小区物管，交房时予交了一年的物管费，2005年收费依靠装修押金和水电保证金扣除物管费，2006年仅收缴了一部分，2007年分文未收缴，出现了业主拒交物管费；同时，还需支付给县环卫处，垃圾清运费（5元/套·月），而该物管公司是个自负盈亏的经济实体，故要求撤退。    二、外地安置小区物业管理的做法    近期，街道驻社区（居）指导中心组织部分社区（居）书记就安置小区物业管理专题赴宁波、越城区、华舍街道等地考察调研，各有千秋，摘要如下：    1、宁波的主要做法。一是在确保3‰物管用房的前提下，对原