关于加强我区物业建设和管理工作的建议

关于加强我区物业建设和管理工作的建议区环卫处副主任  孙佩华 各位领导、各位委员：随着经济和社会的快速发展，物业管理成为城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。我区物业管理通过近年来的不断摸索，有了长足的发展，但与先进地区相比，仍是发展缓慢，不规范，存在问题比较多。因此，如何规范和提高我区物业管理工作水平，是摆在我们面前尤为重要的问题。一、物业管理的基本情况（一）我区物业管理工作的现状我区物业管理从2001年开始起步，于2005年3月与环卫处合并在一起，至今发展已16年，现从事物业工作的职工有18名。经过多年的努力创新改革，物业管理工作正向规范化、正规化方向发展。几项常规性的物业工作也在有条不紊的进行中，可以说，全区的物业管理工作取得了一定的阶段性成果，物业管理工作模式也在不断进步创新，物业工作实实在在给全区居民生活带来了很多方便。与此同时，我们也不难看出，我区的物业管理工作还存在一定的不足，比如，截止到目前，我区的物业管理和从业人员还是由区环卫处负责，尚没有一家正规注册的物业企业公司，从业人员也是环卫处的职工或公益性岗位人员（俗称40、50人员），人员活动性较大，大部分人员存在着工作不固定性，具备专业技术服务能力的人员较少，是一支薄弱的物业队伍，服务范围、服务项目、服务能力、服务质量等整体服务水平有待提高。(二) 我区目前物业工作基本内容基本以清扫保洁为重点，主要工作内容包括：1、居民小区楼区保洁。2、居民楼楼道清扫。3、楼区绿化保洁。4、楼区楼前积雪清运。5、楼房下水外网井清掏、清障。6、居民楼楼道声控灯座的维护。7、楼房住户装修监督管理。8、楼顶积雪等坠落安全防范。9、居民住户下水共用管网堵塞疏通事宜等。 二、存在问题的原因分析目前我区物业管理工作存在的问题有多方面，主要来自于体制方面、社会方面和物业管理运行机制自身等，突出表现在以下几方面：一是物业服务生存环境存在缺陷，服务人员少，楼房住户逐年增多，实现全方位服务有诸多困难。物业服务收费标准偏低（0.15元/月m2），且收费较为困难，严重制约了行业的长足发展。据调查，很多居民对物业管理缴费意识不强，导致收费工作十分困难，即使是物业人员主动上门收费，很多楼房住户都会以种种借口，出现推缴、少缴、干脆不缴的现象。在我区执行物业收费标准偏低的情况下，每年的物业收费情况均未达到预计标准，只能收取到30%左右的费用。二是物业从业人员服务意识还需相对提高。经过对小区内楼房住户了解得知，绝大多数居民对目前物业服务工作较为满意，但部分居民对物业服务还持有不同意见，如，有的业主反映清扫楼道人员不能每天都上岗，还有的只清扫到三四层楼，室外垃圾箱数量不够等，这些都导致有些居民对物业工作不够配合，给物业服务带来了不便。三是业主缺乏整体、安全、法制、环保意识。表现在：在公共部位私搭乱建，重大货车进小区，造成步道彩砖损毁严重，对自己的房屋私拆乱改、乱挖，致使楼道防火安全通道堵塞，私占绿地种菜，堆放杂物，在墙上乱贴乱画等。四是对业主违规行为处置力度不够。物业管理人员没有执法权，发现违规行为只能劝告，责令整改，但往往收效甚微。五是宣传力度不够，要培养居民自觉主动缴纳物业管理费的意识。提高服务意识和服务质量，树立“以人为本，服务第一”的理念，让居民充分体验到物业服务给人们带来的享受，使居民时刻盼望着物业管理，使物业管理形成可持续发展的局面。 三、解决物业管理问题的几点建议    一是由政府牵头成立一个物业公司，有完整的人员机构、专项职能、长效的管理机制，也可鼓励竞争机制，引进社会力量，市场化运作，兴办物业公司。二是加大宣传物业公司职能的同时，也要强调业主的义务。持续改进服务质量，不断提高服务水平，多措并举，宣传物业管理的重要性，宣传诚信理念，帮助业主树立“花钱买服务”的意识。三是加大投入，增加公用设施（如娱乐场所、健身场地、公共厕所、车棚、报箱等）及对前期投入的维护（绿地、巷道、小区路灯等）。四是可以成立一个示范小区，将一些初步成形的管理方法逐步由点到面的推行。