多方参与破解基层治理难题

探索党建引领物业服务“四管四合”模式

一、强化顶层设计，完善工作机制

在前期推进老旧小区物业管理 “三级跳”（从无物业——到准物业——再到专业物业——最后到全要素小区）工作基础上，以抓好物业管理创新为突破口，分类探索创新党建引领物业管理工作思路。

一是突出党建引领，完善工作机制。研究制定《朝阳区党建引领物业服务企业和业主委员会参与社会治理试点实施方案》，构建区委统一领导、组织部门牵头抓总、职能部门密切配合、街乡直接负责的工作体制，成立试点工作领导小组。整合区房管局、民政局、农业农村局、监督中心等职能部门，组建物业管理投诉处理专班，实施台账管理、接诉即办，定期召开例会、分析总结、统筹调度，推动化解物业管理共性问题、疑难问题。

二是突出清单管理，完善推动机制。在前期选取的商品房、保障房、老旧小区、房改房等4类8个小区分类试点调研基础上，研究制定党建引领物业服务企业和业主委员会参与社会治理重点任务，建立分片调度工作制度，逐街逐乡“点对点”督促指导，确保做有方向、干有标准、评有依据、质有提升。

三是突出规范引导，完善行业监管。建立朝阳区物业管理矛盾纠纷“三级”沟通协商机制，加强对物业管理矛盾纠纷的社区、街乡、区级“三级”沟通和协商。建立多部门联合检查及执法机制，针对投诉问题集中的物业项目，由街乡社区、建设、房管等开展联合检查和执法工作，规范物业服务企业行为。通过将企业信用分级作为业主选聘、续聘、解聘企业的依据及物业管理考核依据，探索建立物业服务企业“红黑榜”，实行排名靠后企业淘汰退出机制。

二、明确“四管”模式，推进服务开展

通过探索，朝阳区住宅小区物业管理整体形成了“专管”“直管”“自管”“托管”四种模式，结合不同类型物业管理服务特点推进物业服务活动开展。

一是“专管”模式，即小区业主委员会或居委会代行业主委员会职能，通过市场化方式选聘专业物业服务企业提供服务。该模式多存在于商品房和保障房小区，其特点是小区物业产权明晰，业主在公共服务需求上容易达成共识。依托“专管”模式，东湖街道利泽西园一区、大屯街道万兴苑等小区推动成立民营物业服务企业党支部或功能型党组织，社区党委、社区居委会、业主委员会、物业服务企业及业主形成良性互动的基层治理格局。

二是“直管”模式，即由各产权单位依托自身的房屋管理部门对自管小区直接提供服务，或由产权单位委托专业物业服务企业提供服务，共同协商解决准物业管理的资源和良性运转问题。该模式多存在于房改房与老旧混合小区，其特点是小区产权单位数量多，彼此没有隶属关系，物业服务“各人自扫门前雪”。在麦子店街道枣营北里小区，17座楼栋共有产权单位37个、物业服务企业9家，社区党委通过抓大联小帮建功能型党支部，以组织联建撬动数量众多的产权单位、物业服务企业参与社区治理。

三是“自管”模式，即原产权单位经关停并转后离管弃管，由居民建立院委会、自管会等自治组织提供物业服务，实现自我管理、自我服务，该模式多存在于建成年代较早的老旧小区。以呼家楼呼北社区为例，楼院和楼门内卫生问题由居民志愿服务解决，街巷保洁由自管会选聘专业组织提供服务，停车问题通过召开议事厅会议多方协商。“自管”模式本质上是业主自治组织提供“准物业”服务，通过引导社区居民转变小区管理观念，提高对准物业管理重要性的认识。按照“自治互助、共治共享、民主协商”原则，召开居民代表大会，选举成立小区管理委员会，制定公民合约，实施自管小区实务。

四是“托管”模式，针对部分产权单位失管脱管、专业化物业服务企业无意接管的老旧小区，朝阳区构建“党建引领、政府主导、企业运营、多方参与、群众评价”的总体思路，积极引导区属国有企业履行社会责任，组建区属国有物业服务企业朝阳家园物业公司承担托底功能。按照“保安上岗、保洁上楼、车停有序、人居提升”的基本服务标准，朝阳家园物业公司正在扩大试点范围，推动老旧小区逐步实现由“失管”到“物管”的蜕变，探索党建引领老旧小区物业管理转型升级路径。

三、依托“四合”路径，推动实践创新

针对地区特点和问题，朝阳区把党建引领作为贯穿基层治理的红线，以“四合”路径探索物业服务企业和业主委员会参与基层治理的“朝阳特色”。即基层治理主体的“聚合”，解决基层治理无核心、无方向、无秩序问题；基层治理机制的“融合”，解决不同治理主体之间“堵”、“断”等问题；基层治理资源力量的“整合”，解决资源分散、供需不畅的问题；基层治理载体的“联合”，解决共建共享问题。

一是政治引领抓聚合。成立区级物业管理协会及党组织，组织全区有代表性的物业服务企业、业主组织、专业评估机构成立物业管理协会，推动同步成立协会党委，加强党对物业服务企业的引领。完善以社区党组织为领导核心，居委会、居民、业主委员会、物业服务企业、驻区单位、“两新”组织和政府相关职能部门共同参与的治理架构，完善联动巡查、联动分析、联动处置等工作机制。扩大物业服务企业和业主委员会党的组织覆盖和工作覆盖，推进“双向进入、交叉任职”，社区“两委”班子成员、业主党员、“双报到”党员通过法定程序进入业主委员会，推荐业主委员会、物业服务企业的党员担任社区党组织兼职委员，推选业主委员会成员、物业服务企业负责人担任社区居委会兼职委员，完善覆盖广泛、运转高效、同向发力的组织网络。