关于如何管理无物业

x住宅小区物业管理情况汇报 随着x建设的飞速发展，人们对生活质量的要求也越来越高，物业管理在城市管理 中发挥的重要作用也日益凸显。我单位在市委市政府的领导下，强化物业企业监管，加 速推进各类住宅小区物业管理覆盖工作，充分发挥物业服务在小区管理中的基础性作用 ，保证基础设施和公共附属能够长期有效的维护、保养，持续改善城市居民的居住条件 和人居环境，努力提升市民的生活舒适度和幸福感。 一、我市小区基本情况及工作成果 我市共有小区401个，其中无物业小区319个，743栋楼、总建筑面积306万平方米， 占全市住宅总面积约29%。有物业小区82个，1420栋楼，总建筑面积720万平方米，占全 市住宅总面积约71%。 近年来，随着城市化进程的不断推进，城市管理水平逐步提高，居民生活条件显著 改善，对小区管理质量的标准也在不断提高，我中心积极开展工作，以提升服务为重点 ，依法监管为保障，变事后被动调处为主动介入，扎实推进物业服务管理工作，提高小 区品质，取得了一定成效。水岸人家小区获得国家示范住宅小区称号；水郡华庭、城市 经典、原香墅3个小区获得省级示范住宅小区称号；众城万家、方华茗苑、枫林小镇、阳 光花园等10个小区获得省优秀住宅小区称号。虽然取得了成绩，但是由于相关法规政策 落实不彻底、物业企业与相关单位缺少协调、联动机制，致使现实中还存在一些矛盾。 二、当前存在的主要问题 （一）有物业小区问题 1.个别物业企业小区服务不到位。物业服务企业服务观念陈旧，服务水平和服务内 容不全面，小区物业仅具备基础保洁功能，人居环境和安全性较差，居民对物业服务不 满意。 2.收取物业管理费困难。由于各小区居民素质参差不齐，依法缴费、花钱买服务的 意识和习惯没有形成，个别住户以小区基础设施和环境存在问题为借口不缴纳物业费， 或者有些业主将物业服务看作是“包管一切”，在利益受到损害时，情绪偏激，心生怨气 ，不正确分辨责任主体，而是迁怒于物业服务企业，以简单、偏激的拒缴物业服务费的 方法对待。物业服务为微利行业，物业费收缴不足直接导致物业企业逐渐无力维持经营 ，或即便勉强维持经营，物业服务质量也是越来越差，有物业小区变成无物业小区或物 业虚设小区。 3.物业服务企业管理职责受限。物业服务企业提供物业服务，但本身并不具备执法 权，对小区内出现的损害公共利益的现象，如车辆乱停乱放、占用消防通道和事故逃生 通道、餐饮经营户后窗排烟、私接乱拉电线等问题，物业企业无权进行处罚，只能进行 劝阻。劝阻无效时，这些问题就会整体拉低小区形象，引起物业服务企业和小区业主之 间矛盾。 4.物业相关法规落实不够。《物业管理条例》第五十一条明确规定，供水、供电、供 气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备 维修、养护的责任。因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢 复原状。但实际情况是各单位将维修、养护责任推给物业服务企业负责，导致物业企业 的服务成本大幅增加。 （二）无物业小区问题 1.设施设备不完善、老化严重。创城期间各部门曾对城区所有无物业小区进行了包 保管理，对墙面、楼道进行粉刷清理，小区绿化补植等进行了简易维修，早期建设的住 宅小区配套基础设施均已临近或超出使用年限，存在楼顶防水、地下排水管线老化、反 流等各类问题，特别是像河南白楼和西小区下水系统已丧失功能，居民对此类问题反映 强烈。 2.居民 “花钱买服务”的意识不强。由于部分业主长期处于无物业管理状态，导致物业管理意识 比较淡薄，缺乏对物业共建共享观念的认识，自我管理、自我维权意识不强，仍停留在 “有问题找政府”的旧思维上，不愿主动引入物业服务企业，业主的公共意识、文明程度 难以提升，长此以往，无物业小区环境将不断恶化，相关问题将越来越多。 三、下步工作措施和建议 对小区现状，我们将根据实际情况，采取有力措施化解矛盾、解决问题。 （一）对有物业小区将采取多种措施，解决物业服务中存在的问题，加强物业企业 管理。 1.加大宣传、提高法律意识。对有物业小区宣传贯彻《物业管